Le ratio combiné prêt / valeur (CLTV) est un calcul utilisé par les professionnels de l'hypothèque et du crédit pour déterminer le pourcentage total de la propriété d'un propriétaire qui est grevé de privilèges. Le ratio CLTV est déterminé en additionnant les soldes de tous les prêts en cours et en divisant par la valeur marchande actuelle de la propriété. Par exemple, une propriété avec un premier solde hypothécaire de 300 000 $, un deuxième solde hypothécaire de 100 000 $ et une valeur de 500 000 $ a un ratio CLTV de 80%.
Les prêteurs utilisent le ratio CLTV ainsi qu'une poignée d'autres calculs, tels que le ratio dette / revenu et le ratio prêt / valeur standard (LTV), pour évaluer le risque d'étendre un prêt à un emprunteur. Le ratio CLTV diffère du ratio LTV standard car ce dernier ne compare que le solde d'un prêt à la valeur de la propriété. Dans l'exemple ci-dessus, la propriété a un ratio LTV de 60%, qui est obtenu en divisant uniquement le solde de la première hypothèque par la valeur de la propriété.
De nombreux économistes attribuent les normes d'assouplissement de la CLTV à la crise des saisies qui a frappé les États-Unis à la fin des années 2000, entre autres facteurs. À partir des années 1990 et surtout au début et au milieu des années 2000, les acheteurs de maison ont fréquemment contracté des hypothèques de second rang au moment de l'achat au lieu de verser des acomptes. Les prêteurs, désireux de ne pas perdre les affaires de ces clients au profit de leurs concurrents, ont accepté ces conditions malgré l'augmentation du risque.
Avant la bulle immobilière qui s'est étendue de la fin des années 1990 au milieu des années 2000, la pratique courante était que les acheteurs de maison versent des acomptes représentant au moins 20% du prix d'achat. La plupart des prêteurs ont maintenu leurs clients dans ces paramètres en plafonnant le LTV à 80%. Lorsque la bulle a commencé à se réchauffer, bon nombre de ces mêmes entreprises ont pris des mesures pour permettre aux clients de se déplacer en réduisant de 20%. Certains prêteurs ont relevé les plafonds de LTV ou les ont supprimés complètement, offrant des hypothèques avec des acomptes de 5% ou moins, tandis que d'autres ont maintenu les exigences de LTV en place mais ont relevé les plafonds de CLTV, souvent à 100%. Cette manœuvre a permis aux clients de contracter des hypothèques de second rang pour financer leurs acomptes de 20%.
Le pic de verrouillage débutant en 2008 a souligné pourquoi CLTV est important. Le fait d'avoir de la peau dans le jeu, comme une mise de fonds initiale de 100 000 $ pour une maison de 500 000 $, incite fortement le propriétaire à maintenir ses versements hypothécaires. Si la banque ferme, il perd non seulement sa maison mais aussi le tas d'argent qu'il a payé pour fermer. Exiger l'équité dans la propriété isole également les prêteurs d'une baisse des prix de l'immobilier. Si une propriété est évaluée à 500 000 $ et que le total des privilèges s'élève à 400 000 $, la propriété peut perdre jusqu'à 20% de sa valeur sans qu'aucun détenteur de privilège ne reçoive un court paiement lors d'une enchère de forclusion.
