Les taux d'intérêt, en particulier les taux des bourses interbancaires et des bons du Trésor, ont un effet aussi profond sur la valeur des biens immobiliers générateurs de revenus que sur tout véhicule d'investissement. Parce que leur influence sur la capacité d'un individu à acheter des propriétés résidentielles (en augmentant ou en diminuant le coût du capital hypothécaire) est si profonde, beaucoup de gens supposent à tort que le seul facteur décisif dans l'évaluation immobilière est le taux hypothécaire actuel.
Cependant, les taux hypothécaires ne sont qu'un des facteurs liés aux intérêts qui influencent la valeur des propriétés. Parce que les taux d'intérêt affectent également les flux de capitaux, l'offre et la demande de capitaux et les taux de retour sur investissement requis par les investisseurs, les taux d'intérêt déterminent les prix immobiliers de diverses manières.
Comment les taux d'intérêt affectent les valeurs des propriétés
Fondements de l'évaluation
Pour comprendre comment les taux d'intérêt, les flux de capitaux et les taux de financement influencés par le gouvernement affectent la valeur des propriétés, vous devez avoir une compréhension de base de l'approche par le revenu des valeurs immobilières. Bien que les valeurs immobilières soient influencées par l'offre et la demande de propriétés dans un lieu donné et le coût de remplacement du développement de nouvelles propriétés, l'approche par le revenu est la technique d'évaluation la plus courante pour les investisseurs. L'approche fondée sur le revenu fournie par les évaluateurs de propriétés commerciales et par les preneurs fermes et les investisseurs de placements adossés à des biens immobiliers est très similaire à l'analyse des flux de trésorerie actualisés effectuée sur les placements en actions et en obligations.
En termes simples, l'évaluation commence par la prévision des revenus immobiliers, qui prennent la forme de loyers anticipés ou, dans le cas des hôtels, d'une occupation anticipée multipliée par le coût moyen par chambre. Ensuite, en prenant tous les coûts au niveau de la propriété, y compris le coût de financement, l'analyste arrive au résultat opérationnel net (NOI), ou flux de trésorerie restant après toutes les dépenses d'exploitation.
En soustrayant de NOI tous les coûts en capital, ainsi que tout capital d'investissement pour entretenir ou réparer le bien et les autres dépenses non spécifiques au bien, le résultat est le flux de trésorerie net (FNC). Étant donné que les propriétés ne conservent généralement pas de liquidités ou n'ont pas de politique de dividende déclarée, le FCN est égal à la trésorerie disponible pour les investisseurs et est identique à la trésorerie des dividendes, qui est utilisée pour évaluer les actions ou les placements à revenu fixe. En capitalisant les dividendes ou en actualisant le flux de trésorerie (y compris toute valeur résiduelle) pour une période d'investissement donnée, la valeur de la propriété est déterminée.
Flux de capitaux
Les taux d'intérêt peuvent affecter de manière significative le coût du financement et les taux hypothécaires, qui à leur tour affectent les coûts au niveau de la propriété et influencent ainsi les valeurs. Cependant, l'offre et la demande de capitaux et les investissements concurrents ont le plus grand impact sur les taux de rendement requis (RROR) et les valeurs d'investissement. Alors que le Federal Reserve Board s'est éloigné de la politique monétaire et davantage vers la gestion des taux d'intérêt comme moyen de stimuler l'économie ou de contenir l'inflation, sa politique a eu un effet direct sur la valeur de tous les investissements.
À mesure que les taux de change interbancaires diminuent, le coût des fonds diminue et les fonds entrent dans le système; à l'inverse, lorsque les taux augmentent, la disponibilité des fonds diminue. Quant à l'immobilier, les variations des taux débiteurs interbancaires augmentent ou réduisent le montant du capital disponible pour l'investissement. Le montant du capital et le coût du capital affectent la demande mais aussi l'offre - c'est-à-dire l'argent disponible pour les achats et le développement immobilier. Par exemple, lorsque la disponibilité du capital est restreinte, les fournisseurs de capitaux ont tendance à prêter moins en pourcentage de la valeur intrinsèque, ou pas aussi loin dans la «pile de capital». Cela signifie que les prêts sont accordés à des ratios prêt / valeur inférieurs, réduisant ainsi les flux de trésorerie à effet de levier et la valeur des propriétés.
Ces changements dans les flux de capitaux peuvent également avoir un impact direct sur la dynamique de l'offre et de la demande de biens immobiliers. Le coût du capital et la disponibilité du capital affectent l'offre en fournissant du capital supplémentaire pour le développement immobilier; ils influencent également la population des acheteurs potentiels à la recherche d'offres. Ces deux facteurs travaillent ensemble pour déterminer les valeurs des propriétés.
Pourcentages de remise
L'impact le plus évident des taux d'intérêt sur les valeurs immobilières peut être observé dans la dérivation des taux d'actualisation ou de capitalisation. Le taux de capitalisation peut être considéré comme le taux de dividende requis d'un investisseur, tandis qu'un taux d'actualisation est égal aux exigences de rendement total d'un investisseur. K désigne généralement RROR, tandis que le taux de capitalisation est égal à (Kg), où g est la croissance attendue du revenu ou l'augmentation de l'appréciation du capital.
Chacun de ces taux est influencé par les taux d'intérêt en vigueur car ils sont égaux au taux sans risque majoré d'une prime de risque . Pour la plupart des investisseurs, le taux sans risque est le taux des bons du Trésor américain; garantis par des crédits du gouvernement fédéral, ils sont considérés comme sans risque car la probabilité de défaut est si faible. Parce que les investissements à haut risque doivent atteindre un rendement proportionnellement plus élevé pour compenser le risque supplémentaire supporté, lors de la détermination des taux d'actualisation et des taux de capitalisation, les investisseurs ajoutent une prime de risque au taux sans risque pour déterminer les rendements ajustés au risque nécessaires sur chaque investissement considéré..
Étant donné que K (taux d'actualisation) est égal au taux sans risque plus une prime de risque, le taux de capitalisation est égal au taux sans risque plus une prime de risque, moins la croissance prévue (g) du revenu. Bien que les primes de risque varient en raison de l'offre et de la demande et d'autres facteurs de risque sur le marché, les taux d'actualisation varieront en raison des variations des taux d'intérêt qui les composent. Lorsque les rendements requis sur des investissements concurrents ou de substitution augmentent, la valeur des biens immobiliers diminue; à l'inverse, lorsque les taux d'intérêt baissent, les prix de l'immobilier augmentent.
The Bottom Line
Il est important de se concentrer sur les taux hypothécaires car ils ont une influence directe sur les prix de l'immobilier. Si vous êtes un propriétaire potentiel ou un investisseur immobilier, un moyen simple de rechercher les taux d'intérêt actuels est d'utiliser une calculatrice hypothécaire.
Cela dit, il est important de noter que la variation des taux d'intérêt affecte de nombreux aspects de l'immobilier. Au-delà du prix de votre nouvelle maison, les taux d'intérêt affectent également la disponibilité du capital et la demande d'investissement. Ces flux de capitaux influencent l'offre et la demande de biens et, par conséquent, ils affectent les prix des biens.
En outre, les taux d'intérêt affectent également les rendements des investissements de substitution et les prix changent pour rester en ligne avec le risque inhérent aux investissements immobiliers. Ces variations des taux de rendement requis pour l'immobilier varient également au cours des périodes de déstabilisation sur les marchés du crédit. Alors que les investisseurs prévoient une variabilité accrue des taux futurs ou une augmentation du risque, les primes de risque s'élargissent, exerçant une pression à la baisse plus forte sur les prix de l'immobilier.
