En ce qui concerne le financement de l'immobilier résidentiel, la plupart des transactions suivent un processus bien rodé. Le vendeur trouve un acheteur consentant avec le revenu, les antécédents professionnels et le pointage de crédit requis pour se qualifier pour une hypothèque, et une institution de crédit met de l’argent pour financer la transaction.
Mais que se passe-t-il si le financement traditionnel n'est pas disponible et que l'acheteur et le vendeur souhaitent toujours procéder à la vente en privé? Saisissez ce que l'on appelle le financement par le vendeur. Comme le terme l'indique, la personne qui vend la maison finance l'achat, plutôt que la banque offrant une hypothèque à l'acheteur.
Les tenants et aboutissants des transactions immobilières financées par le vendeur
Quels sont les avantages du financement par le vendeur
Cette alternative au financement traditionnel est une option utile à certains moments ou dans des endroits où les prêts hypothécaires sont difficiles à obtenir. Dans des conditions aussi difficiles, le financement par le vendeur permet aux acheteurs d'accéder à une autre forme de crédit. Les vendeurs, à leur tour, peuvent exploiter une population d'acheteurs qui ne sont pas nécessairement admissibles à une hypothèque traditionnelle. Et parce que le vendeur finance la vente, la propriété peut exiger un prix de vente plus élevé.
Une banque n'est pas directement impliquée dans une vente financée par le vendeur; l'acheteur et le vendeur prennent eux-mêmes les dispositions. Ils établissent un billet à ordre précisant le taux d'intérêt, le calendrier des paiements de l'acheteur au vendeur et les conséquences en cas de manquement de l'acheteur à ces obligations. Contrairement à une vente impliquant une hypothèque, il n'y a donc pas de transfert du principal de l'acheteur au vendeur, mais simplement un accord sur le remboursement de cette somme dans le temps.
Avec seulement deux acteurs principaux impliqués, le financement par le propriétaire peut être plus rapide et moins cher que la vente d'une maison de la manière habituelle. Willie Kathryn Suggs, le courtier principal et propriétaire de la société de courtage immobilier basée à Harlem qui porte son nom, dit que lorsque le vendeur finance la vente "l'accord se termine plus rapidement, car il n'y a pas d'attente pour l'agent de crédit bancaire, le souscripteur et le juriste pour effacer le fichier. " Suggs note également que «les acheteurs aiment parce qu’ils peuvent rentrer chez eux pour moins d’argent».
Les frais de clôture sont en effet inférieurs pour une vente financée par le vendeur. Sans la participation d'une banque, la transaction évite le coût des points hypothécaires ou d'escompte, ainsi que les frais de montage et une foule d'autres frais que les prêteurs nivellent régulièrement pendant le processus de financement. Il y a aussi une plus grande flexibilité, au moins en apparence, sur les dispositions de prêt, de l'acompte requis au taux d'intérêt jusqu'à la durée de l'accord.
Le financement du vendeur ne fonctionne généralement que pour une période assez courte, comme cinq ans, avec un paiement forfaitaire venant à échéance à la fin de cette période. La théorie - ou l'espoir, du moins - est que l'acheteur finira par refinancer ce paiement avec un prêteur traditionnel, armé d'une solvabilité améliorée et ayant accumulé une partie des capitaux propres dans la maison.
Ce que les acheteurs doivent savoir
Pour tous les avantages potentiels du financement du vendeur, les transactions qui l'utilisent comportent des risques et des réalités pour les deux parties. Voici ce que les acheteurs doivent considérer avant de finaliser un accord financé par le vendeur.
Ne vous attendez pas à de meilleures conditions qu'avec une hypothèque. Comme les conditions d'un accord financé par le vendeur sont définies, la flexibilité rencontre souvent la réalité. Le vendeur assimile ses besoins et risques financiers, y compris la possibilité que l'acheteur fasse défaut sur le prêt, avec la perspective d'un processus d'expulsion potentiellement coûteux et salissant.
Le résultat peut donner à réfléchir à l'acheteur. Par exemple, il est possible que vous obteniez un taux d'intérêt plus favorable que celui offert par les banques, mais il est plus probable que vous payiez plus, peut-être plusieurs points de pourcentage supplémentaires au-dessus du taux en vigueur. Et vous devrez probablement verser un acompte de taille comparable à ceux d'une hypothèque typique, c'est-à-dire 10% ou plus de la valeur de la propriété.
Vous devrez peut-être vous vendre au vendeur. Il est judicieux d'être transparent et simple sur les raisons pour lesquelles vous n'êtes pas admissible à une hypothèque traditionnelle. Certaines de ces informations peuvent émerger de toute façon lorsque le vendeur vérifie votre historique de crédit et d'autres données de base, y compris votre emploi, vos actifs, vos réclamations financières et vos références.
Mais assurez-vous également de signaler toute restriction à votre capacité d'emprunt qui pourrait ne pas apparaître lors de la diligence raisonnable du vendeur. Todd Huettner, un courtier hypothécaire et président de Huettner Capital, basé à Denver, souligne que même un acheteur potentiel qui a un bon crédit et un acompte élevé en main peut avoir récemment démarré une nouvelle entreprise, et donc être incapable de se qualifier pour un prêt jusqu'à deux ans.
Soyez prêt à proposer un financement vendeur. Les propriétaires qui offrent du financement au vendeur annoncent souvent ouvertement ce fait, dans l'espoir d'attirer des acheteurs qui ne sont pas admissibles aux prêts hypothécaires. Si vous ne voyez aucune mention du financement par le vendeur, cela ne fait pas de mal de poser des questions à ce sujet, explique le courtier en hypothèques Todd Huettner.
Quand vous le faites, dit-il, proposez l'option aussi explicitement que possible. Plutôt que de demander si le financement par le propriétaire est une option, Huettner recommande aux acheteurs de présenter une proposition spécifique. «Par exemple, « Mon offre est au prix plein avec 20% de réduction, le financement du vendeur pour 350 000 $ à 6%, amorti sur 30 ans avec un ballon de cinq ans seul. Si je ne refinance pas dans deux à trois ans, je porterai le taux à 7% en quatre et cinq ans. ""
Confirmez que le vendeur est libre de financer la vente. Le financement du vendeur est plus simple lorsque le vendeur est propriétaire de la propriété; une hypothèque détenue sur la propriété entraîne des complications supplémentaires. Payer pour une recherche de titre sur la propriété confirmera qu'elle est décrite avec précision dans l'acte et qu'elle est libre de tout privilège hypothécaire ou fiscal.
Selon Jason Burkholder, un courtier, directeur des ventes et agent immobilier chez Weichert, Realtors in Lancaster, Pennsylvanie, "La plupart des hypothèques ont une clause" due on sale "qui interdit au vendeur de vendre la maison sans payer l'hypothèque. si un vendeur finance le propriétaire et que la société de prêts hypothécaires le découvre, il considérera la maison «vendue» et exigera le paiement immédiat de la dette dans son intégralité, ce qui permettra au prêteur d'exclure. »
Ce que les vendeurs doivent savoir
Gardez ces conseils et ces réalités à l'esprit si vous envisagez de financer la vente d'une maison.
Vous ne devez pas nécessairement financer la vente pour longtemps. En tant que vendeur, vous pouvez, à tout moment, vendre le billet à ordre à un investisseur ou à un prêteur, auquel l'acheteur envoie ensuite les paiements. Selon Robin Daniels, un investisseur immobilier et propriétaire dans le centre de la Floride, «de nombreux vendeurs ont peur de vendre avec le financement d'un propriétaire mais ne savent pas que le billet qu'ils détiennent est quelque chose qui peut être vendu à quelqu'un d'autre. Cela pourrait arriver le même jour. comme clôture, donc le vendeur reçoit de l'argent immédiatement."
En d'autres termes, les vendeurs n'ont pas besoin d'avoir de l'argent ni de devenir prêteurs. Sachez toutefois que vous devrez probablement accepter moins que la valeur totale du billet pour le vendre, réduisant ainsi votre retour sur la propriété. Les billets à ordre sur les propriétés se vendent généralement de 65% à 90% de leur valeur nominale, selon Amerinotexchange, une entreprise spécialisée dans le financement sur le marché secondaire.
Faites en sorte que le vendeur finance une partie de votre emplacement pour vendre la propriété. Étant donné que le financement par le vendeur est relativement rare, faites valoir le fait que vous l'offrez, en commençant par l'annonce immobilière. L'ajout des mots «financement vendeur disponible» au texte alertera les acheteurs potentiels et leurs agents que l'option est sur la table.
Lorsque les acheteurs potentiels consultent votre maison, fournissez plus de détails sur les modalités de financement. Préparez une fiche d'information qui décrit les conditions du financement, ainsi qu'une explication générale de ce qu'est le financement par le vendeur, car de nombreux acheteurs ne le connaissent pas.
Demandez des conseils fiscaux et envisagez également une aide au service de prêt.
Étant donné que les transactions financées par le vendeur peuvent entraîner des complications fiscales, engagez un planificateur financier ou un expert fiscal au sein de votre équipe pour la vente. De plus, à moins que vous ne soyez expérimenté et à l'aise en tant que prêteur, envisagez d'embaucher une société de service de prêt pour collecter les paiements mensuels, émettre des relevés et effectuer les autres tâches liées à la gestion d'un prêt.
The Bottom Line
Comme il est inhabituel et inconnu de la plupart des gens, le financement par le vendeur peut être une option utile dans les marchés immobiliers difficiles. Cependant, l'arrangement déclenche des risques particuliers pour l'acheteur et le vendeur, et il est sage d'engager une aide professionnelle pour les atténuer et permettre au processus de se dérouler sans heurts.
Les deux parties devraient engager un avocat ou un agent immobilier pour rédiger et examiner le contrat de vente et le billet à ordre, ainsi que les tâches connexes. Essayez de trouver des professionnels expérimentés dans les transactions immobilières financées par le vendeur - et expérimentés dans votre pays si possible, car certaines réglementations pertinentes (telles que celles qui régissent les paiements en ballon) varient selon la juridiction.
Les professionnels peuvent également aider l'acheteur et le vendeur à décider de l'accord particulier qui leur convient le mieux et des circonstances de la vente. S'il ne s'agit pas d'un accord financé par le vendeur, l'investisseur immobilier Don Tepper de Solutions 3D LLC fait remarquer qu '"il existe en fait des dizaines d'autres façons d'acheter" autres qu'un accord hypothécaire traditionnel. Ces accords, souligne Tepper, incluent le bail -option, bail-achat, contrat foncier, contrat pour acte, partage des capitaux propres et hypothèques globales. "La plupart des acheteurs et la plupart des agents immobiliers ne savent pas comment fonctionnent ces éléments", dit-il.
