Qu'est-ce que la règle du un pour cent?
La règle du 1%, parfois stylisée comme la «règle du 1%», est utilisée pour déterminer si le loyer mensuel gagné sur un immeuble de placement dépassera le versement hypothécaire mensuel de cet immeuble. Le but de la règle est de s'assurer que le loyer sera supérieur ou, au pire, égal au paiement hypothécaire, de sorte que l'investisseur atteint au moins le seuil de rentabilité de la propriété.
La règle du un pour cent peut fournir une base de référence pour établir le niveau de loyer que les propriétaires d'immeubles commerciaux facturent sur l'espace immobilier. Ce niveau de loyer peut s'appliquer à tous les types de locataires dans les propriétés immobilières résidentielles et commerciales.
L'achat d'une propriété pour investissement nécessite une analyse approfondie de nombreux facteurs. La règle du un pour cent n'est qu'un outil de mesure qui peut aider un investisseur à évaluer le risque et le gain potentiel qui pourraient être réalisés en investissant dans une propriété.
Fonctionnement de la règle du pourcentage
Ce calcul simple multiplie le prix d'achat de la propriété majoré des réparations nécessaires de 1%. Le résultat est un niveau de base du loyer mensuel. Il est également comparé au versement hypothécaire mensuel potentiel pour donner au propriétaire une meilleure compréhension des flux de trésorerie mensuels de la propriété.
Cette règle n'est utilisée que pour une estimation rapide car elle ne prend pas en compte les autres coûts associés à un bien, tels que l'entretien, l'assurance et les taxes.
Exemple de la règle du pourcentage
Un investisseur cherche à obtenir un prêt hypothécaire sur un immeuble locatif d'une valeur totale de 200 000 $. En utilisant la règle du 1%, le propriétaire calculerait un loyer mensuel de 2 000 $: 200 000 $ multiplié par 1%. Dans ce cas, l'investisseur demanderait un prêt hypothécaire avec des versements mensuels inférieurs et absolument inférieurs à 2 000 $.
Points clés à retenir
- Le loyer exigé doit être égal ou supérieur au paiement hypothécaire de l'investisseur pour s'assurer qu'elle atteint au moins le seuil de rentabilité de la propriété.Multipliez le prix d'achat de la propriété plus les réparations nécessaires de 1% pour déterminer un niveau de base du loyer mensuel. Idéalement, un investisseur devrait rechercher un prêt hypothécaire avec des paiements mensuels inférieurs à 1%.
La règle du un pour cent par rapport aux autres types de calculs
La règle du 1% contribue également à donner à l'investisseur un point de base pour considérer d'autres facteurs concernant la propriété d'une propriété. Un deuxième calcul important est le multiplicateur de loyer brut, qui utilise le niveau de loyer mensuel pour déterminer le temps qu'il faudra pour rembourser l'investissement. Ce calcul est réalisé en divisant la valeur totale empruntée par le loyer mensuel.
Dans l'exemple de la maison d'une valeur de 200 000 $, l'investisseur diviserait 200 000 $ par 2 000 $. Cela lui donne une période de récupération de 100 mois, ce qui correspond à un peu plus de 8, 3 ans. Les investisseurs peuvent également utiliser le multiplicateur de loyer brut lors de l'examen des conditions de calendrier de paiement d'un prêt contracté pour la propriété.
La règle des 70% implique qu'un investisseur ne devrait pas payer plus de 70% de la valeur estimée de la propriété après avoir réparé moins de coûts.
Considérations particulières
Lors du calcul du multiplicateur de loyer brut, un acheteur doit également tenir compte des taux de location dans la zone dans laquelle le bien est situé. Si le taux standard du loyer dans le quartier est inférieur à 2 000 $ pour l'acheteur dans cet exemple, l'investisseur pourrait avoir à envisager de diminuer le loyer pour s'assurer qu'elle trouve un locataire.
Un autre facteur important à considérer est l'entretien de la propriété. Le propriétaire est responsable de l'entretien et des réparations. Bien qu'un dépôt puisse couvrir des dommages importants, il est également important pour le propriétaire de budgéter un montant spécifié du loyer pour économiser sur l'entretien. Cela peut contribuer aux bénéfices s'il n'est pas utilisé, et l'argent serait disponible en cas de besoin de maintenance.
Dans l'ensemble, investir dans l'immobilier peut être un bon investissement pour les investisseurs à long terme. Le loyer de base qu'un propriétaire facture sur tout type de bien fixe le niveau de paiement attendu par les locataires. Les propriétaires augmentent généralement le loyer chaque année pour gérer l'inflation et les autres coûts associés à la propriété, mais le taux de base est un niveau important qui détermine le rendement global d'un investissement.
