Qu'est-ce qu'une Propco (société immobilière)?
Une propco, une société immobilière ou une société de prop est une entité secondaire créée par une entreprise pour détenir et gérer les biens immobiliers que l'entreprise possède. Les propcos sont le plus souvent constituées en tant que filiale qui existe pour détenir ou posséder des biens immobiliers générateurs de revenus pour une société mère ou une opco (société d'exploitation). La société immobilière détient la totalité des biens immobiliers et des dettes connexes, procurant à la société mère ou à la société d'exploitation des avantages liés aux problèmes de financement et de notation de crédit.
Comprendre les Propcos
Les accords avec Propco sont presque toujours conclus pour garantir un financement plus favorable à la fois à la propco et à l'opco. La propco peut financer un montant beaucoup plus élevé de ses avoirs immobiliers à des taux beaucoup plus compétitifs, car la banque prend la décision sur des actifs physiques générateurs de revenus plutôt que sur le monde plus fluide de l'évaluation des opérations commerciales. Cela crée de la clarté pour la banque de financement et, à son tour, l'opco retire le coût de possession de ses biens immobiliers de ses livres immédiats.
Les sociétés immobilières rendent le financement plus clair.
Risques d'un arrangement avec Propco
Ce type d'accord propco-opco permet à la société exploitante de louer ou de louer des biens immobiliers auprès de la société immobilière. En pratique, cela ressemble à une vente et à une cession-bail. Cependant, la société ne cède jamais la propriété de manière réelle, car la propco et l'opco font partie du même groupe de sociétés. Bien que cela ressemble à l'équivalent d'entreprise d'avoir votre gâteau et de le manger aussi, il peut y avoir un inconvénient à créer un propco.
Si une entreprise travaille à partir de plusieurs emplacements plutôt que d'un emplacement principal, un accord de propco enferme l'entreprise dans une situation où la fermeture d'un emplacement devient plus difficile. Dans une configuration commerciale traditionnelle, par exemple, une entreprise peut choisir de fermer un emplacement ou un bureau sous-performant et vendre probablement la propriété.
En revanche, dans un accord de propco, le propco est propriétaire de la propriété et peut ne pas choisir de vendre la propriété si le marché ne restitue pas suffisamment pour couvrir les dettes. Par conséquent, l'opco peut être tenue de payer un loyer sur une propriété, même si elle ne l'utilise pas, car la propco dépend de ce revenu pour assurer le service de la dette financée par la propriété. En fait, la répartition propco-opco est généralement effectuée pour capitaliser l'ensemble de l'entreprise pour l'expansion, de sorte que les entreprises se retrouveront souvent avec plusieurs emplacements tout au long du processus.
Propco à REIT Transitions
Étant donné qu'une propco peut limiter la flexibilité de l'opco dans certaines situations, la société d'exploitation va parfois transformer la société immobilière en fiducie de placement immobilier (FPI) pour en faire sa propre entité. La création d'une FPI présente des avantages fiscaux pour la société mère, car elle supprime tout problème de double imposition qui pourrait survenir avec un accord propco-opco. Une fois scindée, la propco peut agir comme n'importe quelle autre FPI, ajoutant à son portefeuille des propriétés qui ne sont pas liées aux activités de l'opco.
