Pour la majorité de l'histoire des États-Unis - ou du moins aussi loin que des informations fiables - les prix des logements n'ont augmenté que légèrement plus que le niveau de l'inflation dans l'économie. Ce n'est qu'au cours de la période entre 1990 et 2006, connue sous le nom de Grande Modération, que les rendements immobiliers ont rivalisé avec ceux du marché boursier. La bourse a toujours produit plus de booms et de bustes que le marché du logement, mais elle a également eu de meilleurs rendements globaux.
Tout résultat dérivé de la comparaison de la performance relative des actions et des prix immobiliers dépend de la période examinée. L'examen des rendements du 21e siècle semble très différent de ceux qui incluent la majeure partie ou la totalité du 20e siècle.
Preuve historique
Les données fiables sur la valeur de l'immobilier aux États-Unis étaient relativement sombres avant les années 1920. Selon l'indice Case-Shiller du logement, le taux de rendement annuel moyen du logement a augmenté de 3, 7% entre 1928 et 2013. Les stocks ont affiché un rendement annualisé de 9, 5% au cours de la même période.
L'appréciation corrigée de l'inflation sur le Dow Jones Industrial Average (DJIA) au cours de la même période de 84 ans était de 1, 6% par an. Au fil du temps, cette différence s'est traduite par une performance cinq fois supérieure pour le marché boursier.
Cependant, il n'y a pas beaucoup d'investisseurs avec un horizon d'investissement de 84 ans. Prenez une période différente: les 38 ans entre 1975 et 2013. Un investissement de 100 $ dans une maison moyenne (tel que suivi par l'indice des prix des logements de la Federal Housing Finance Agency (FHFA)) en 1975 aurait atteint environ 500 $ en 2013. Un investissement similaire de 100 $ dans le S&P 500 au cours de cette période aurait atteint environ 1 600 $.
Pommes et oranges
Bien que les cours des actions et les prix des logements reflètent tous deux la valeur marchande d'un actif, il ne faut pas comparer les maisons et les stocks uniquement pour les rendements du marché.
Les actions représentent une participation dans une société cotée en bourse. Ce ne sont pas des actifs physiques et corporels et ne servent à rien d'autre qu'une réserve de valeur et un instrument de sécurité liquide. Bien qu'il y ait des raisons de croire que le marché boursier global gagnerait en valeur réelle (par opposition à la valeur nominale) au fil du temps, il y a peu de raisons de croire qu'un seul titre devrait croître à perpétuité.
L'immobilier n'est pas comme les actions. Certaines personnes spéculent sur les prix de l'immobilier, mais l'immobilier commercial et résidentiel remplit des fonctions tangibles. Les gens vivent dans des maisons et des copropriétés. Les entreprises opèrent à partir de propriétés commerciales. La propriété physique a une valeur en soi.
Cela introduit deux phénomènes contradictoires. D'une part, les structures immobilières existantes devraient naturellement perdre de la valeur au fil du temps à cause de l'usure et de la dépréciation. Une maison non modifiée n'a aucune raison de prendre de la valeur au fil du temps; tous les planchers, plafonds, appareils et isolants vieillissent et perdent de leur valeur.
En revanche, la moyenne des maisons construites en 2015 était sans doute supérieure à la moyenne des maisons construites en 1915. Alors que les structures existantes ne devraient pas prendre de valeur, les nouvelles structures devraient être plus précieuses sur la base de leurs améliorations structurelles et fonctionnelles.
Conseiller Insight
Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Groupe financier Artifex, Dayton, OH
De 1968 à 2009, le taux moyen d'appréciation des logements existants a augmenté d'environ 5, 4% par an. Pendant ce temps, le S&P 500 affichait en moyenne un rendement de 8, 2%; les actions à petite capitalisation ont atteint en moyenne 11, 5% par an. Le taux d'inflation était d'environ 4, 5%. Nous ne nous attendons pas à ce que les investissements immobiliers augmentent beaucoup plus que l'inflation.
Mais les chiffres ne racontent pas toute l'histoire de la performance. Vous devez également examiner l'impact des avantages fiscaux, le rendement des revenus et le fait que les investissements immobiliers permettent souvent un effet de levier important (vous pouvez financer un achat de maison, en ne mettant pas plus de 20% de votre propre argent par exemple). Bien sûr, si vous achetez un bien immobilier directement, vous devez également prendre en compte votre temps dans la gestion des biens et des coûts d'entretien et de réparation. La comparaison des taux de rendement doit inclure tous ces éléments.
